不動産の相続手続きとは、どんな手続き？ 相続税についても解説

不動産の相続手続きをせずに放置していると以下のような問題が生じることがあります。

1. （1）相続人が増えて権利関係が複雑になる

   不動産の相続手続きを放置していると代が進むごとに相続人の数が増えていき、権利関係が複雑になるという問題が生じます。
   
   被相続人の不動産は、相続によって相続人全員の共有状態となります。そのため、2次相続、3次相続などが発生すると、それに応じて相続人の数が増えていきますので、不動産の共有者もそれに応じて増えることになります。
   
   登記上は、不動産は最初の被相続人の名義になっていますので、いざ相続手続きを行おうとしても誰が当該不動産の共有者なのかがわからないという事態が生じます。

2. （2）不動産を売却することが困難になる

   不動産の相続手続きを放置していると、不動産の登記上の名義は、亡くなった被相続人のままになっています。相続した不動産を売却したり、不動産を担保に金融機関から借り入れをするためには、相続登記を行い、現在の相続人の名義にしておかなければなりません。
   
   相続登記を行おうとしても、相続手続きを長期間放置していると、上記のとおり、権利関係が複雑になり、相続登記を行うことが難しくなります。

3. （3）遺産分割が困難になる

   不動産の相続手続きを長期間放置していると、相続人が認知症になるなどしてそのままでは相続手続きを行うことができない状態になることがあります。
   
   相続人に認知症の方がいる場合には、家庭裁判所に後見人選任の申立てを行い、認知症の本人に代わって後見人が遺産分割協議に参加する必要があります。後見人を選任するにあたっては、時間も費用もかかりますので、早急に不動産の相続手続きを進めたいという事情がある場合には、困ったことになります。

4. （4）今後相続登記の義務化により罰則が適用される

   令和3年4月21日に「民法等の一部を改正する法律」および「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が成立しました。この法律によって、これまでは任意とされていた相続登記が、罰則を伴う義務となりました。
   令和6年をめどに施行される見込みとなっていますので、施行日以降は、不動産の相続手続きを放置していると、10万円以下の過料が科せられることになります。この点も、注意が必要です。

相続手続きを進めるにあたっては、まずは、不動産を含めた遺産を調査する必要があります。

1. （1）相続財産調査とは

   相続財産調査とは、被相続人の遺産として、どのようなものがどのくらいあるのかを調査することをいいます。
   
   遺産分割協議は、相続財産を対象として分割方法を決める話し合いですので、その前提として、相続財産の全容を知る必要があります。また、相続の対象はプラスの財産だけでなく、マイナスの財産も含まれますので、相続放棄をするかどうかを判断するためにも正確な相続財産調査が必要となります。さらに、相続税の申告の要否を判断するにあたっても相続財産の総額が基礎控除額を上回っているかどうかがポイントとなりますので、やはり正確な相続財産調査が必要です。
   
   このように、相続が発生した場合には、まずは、相続財産調査を行い、被相続人の遺産の全容を明らかにする必要があります。

2. （2）不動産の相続財産調査の方法

   不動産の相続財産の調査方法としては、主に以下の2つの方法があります。
   
   ① 登記簿の確認
   不動産には登記制度がありますので、調査対象の不動産が特定できているのであれば、法務局で登記事項証明書を取得することで対象不動産の確認ができます。
   
   ただし、登記事項証明書を取得する方法では、請求者が地番などを特定して行わなければならず、被相続人が所有していた不動産を網羅的に請求するということはできません。そのため、未登記の建物や相続人が存在を知らない不動産については請求することができません。
   
   ② 名寄帳の確認
   上記のように、調査対象となる不動産が特定できていない場合には、市区町村役場において名寄帳（固定資産課税台帳）を取得することで確認ができます。
   
   名寄帳とは、市区町村が固定資産税を課税する目的で、特定個人が所有する不動産を一覧表にしたものです。そのため、名寄帳を確認すれば、当該市区町村において被相続人が所有していた不動産の特定が可能となります。
   
   ただし、名寄帳は、自治体単位で作成されるものですので、複数の自治体に不動産が点在しているような場合には、各自治体から名寄帳を取り寄せる必要があります。

相続財産調査が完了した後は、相続人全員で、遺産分割協議を行います。

1. （1）遺産分割協議とは

   遺産分割協議とは、相続が発生した場合に、法定相続人全員で遺産の分割方法について協議をすることをいいます。遺産分割をするためには、まずは、この遺産分割協議を行うことが必要です。協議では、相続人全員が合意すれば、自由に分割方法を決めることができますし、法定相続分にとらわれない形での遺産分割も可能です。
   
   遺産分割協議によって、相続人全員の合意が得られた場合には、その内容を遺産分割協議書にまとめます。遺産分割協議書は、将来の争いを防止するために重要な書面であり、相続登記の手続きにおいても必要になりますので、必ず作成するようにしましょう。

2. （2）不動産の遺産分割方法

   被相続人の遺産に不動産が含まれている場合には、不動産を対象とした遺産分割を行うことになります。不動産の遺産分割を行う場合には、以下のような方法があります。
   
   ① 現物分割
   現物分割とは、文字通り遺産を現物で分け合うことをいいます。たとえば、土地Aを長男、土地Bを次男が相続するというような場合が現物分割です。また、1つの土地を複数の土地に分筆して、それを相続人で分けるという方法も現物分割の一種です。
   
   現物分割は、現に存在する財産を分けるだけですので、非常に簡単な分割方法ですが、各相続人が相続する不動産の評価額によっては、相続人同士で不公平な結果になることがあります。
   
   ② 代償分割
   代償分割とは、相続人のうちのひとりが不動産を相続する代わりに、他の相続人に対して、現金を支払うという方法です。
   
   たとえば、相続人として、長男、次男、長女の3人がいて、被相続人の遺産として3000万円の土地があり、当該土地を長男が取得するものとします。そうすると、長男は、自身の法定相続分に相当する金額である1000万円を上回る財産を取得することになりますので、その代償として、次男および長女に対して各1000万円を支払うことになります。これが代償分割の方法です。
   
   この例からもわかるとおり、代償分割を行うためには、不動産を取得した相続人に代償金を支払うだけの資力があることが必要となります。代償分割で合意をしたものの、代償金が支払われずにトラブルが生じることもありますので、代償金の支払い能力を踏まえて慎重に決めるようにしましょう。
   
   ③ 換価分割
   換価分割とは、不動産を売却して、その売却代金を相続人で分配する方法をいいます。遺産である不動産の取得を誰も希望しない場合には、換価分割を行うことによって、公平な遺産分割を実現することができます。
   
   ただし、不動産によっては、売却が困難なものもあり、想定していた価額で売却ができないこともあります。
   
   ④ 共有分割
   共有分割とは、不動産を相続人ひとりの単独所有にするのではなく、複数の相続人が共有する分割方法をいいます。被相続人の死亡によって、被相続人が所有していた不動産は、相続人の共有状態となります。遺産分割を放置していたり、話し合いをしたもののうまくまとまらなかったという場合には、共有分割を選択することもあります。しかし、共有分割は、後々トラブルが生じやすい分割方法ですので、できる限り他の分割方法で対応するようにしましょう。

遺産分割協議がまとまった場合には、遺産分割協議の内容に従って、不動産相続登記を行い、相続税などの支払いを行います。

1. （1）相続登記の手続き

   相続登記とは、不動産の登記簿上の名義を被相続人から当該不動産を相続した相続人に変更する手続きのことをいいます。相続登記の手続きは、司法書士に依頼をして行うのが一般的です。司法書士に依頼をすれば、必要書類の収集や登記手続きなどをすべて任せることができますので、費用はかかりますが、負担は最小限で済みます。

2. （2）不動産を相続した際に生じる税金

   不動産を相続した際には、以下のような税金が生じます。
   
   ① 相続税
   相続財産が相続税の基礎控除額を上回る場合には、原則として相続税が課税されます。相続税の基礎控除額は、以下の計算式によって算定します。

   相続税の基礎控除額＝3000万円＋（600万円×相続人の数）
   
   
   

   不動産が相続財産に含まれる場合には、相続税を算定する前提として不動産の評価を行わなければなりません。また、相続税の基礎控除額を上回る相続財産がある場合でも各種控除や特例制度を利用することによって、相続税を抑えることができる可能性もあります。
   
   ② 登録免許税
   相続登記をする際には、登録免許税という税金を納めなければなりません。登録免許税は、以下の計算式によって算定します。

   登録免許税＝固定資産税評価額×0.4％
   
   
   

   ③ 固定資産税
   固定資産税とは、毎年1月1日時点の不動産の所有者に対して、当該資産の評価額をもとに算定される税金です。相続によって不動産を取得した場合には、それ以降、毎年固定資産税が課税されることになります。

相続手続きを行うにあたっては、遺産分割協議だけでなく、相続登記や相続税の申告などの手続きを行わなければなりませんので、弁護士だけでなく、司法書士や税理士のサポートが必要になってきます。しかし、相続人ご自身で各専門家を探して、事情を説明して、依頼をしなければならないとなると、大変な労力になります。

ベリーベスト法律事務所には、弁護士だけでなく税理士や司法書士も在籍していますので、相続に関するあらゆる手続きを、弁護士を窓口としてすべて完結することができます。また、ベリーベスト法律事務所では、相続専門チームを組織して、あらゆる相続問題に対応することができるように日々研さんを積んでいます。

ベリーベスト法律事務所 水戸オフィスにご相談にお越しいただいたお客さまに対しても、各専門家や専門チームと連携して、対応にあたりますので、安心してお任せください。